发表于:时代周报  时间:2009-3-30

    70年大限到期后，我们的住房怎么办？"这是商品房屋所有者的普遍疑惑。根据现行的法律，中国普通商品住宅土地使用年限为70年。满70年后房主是否还拥有房子还有没有土地使用权？目前各地还没有出现住宅用地土地使用权到期的问题，而四五十年以后此类问题将集中出现。
　　《土地管理法》的修改在十届人大期间就已被列入"一类立法"范畴。2008年夏天，国土资源部内部曾起草了《土地管理法》的"草案"，对现行《土地管理法》多有突破，如宅基地可以抵押、明确住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期等。这似乎是给百姓吃了一颗"定心丸"。
　　而新近披露的一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，在相关方面征求意见。其中引起全社会争论的是，住宅70年大限到期后，"按照国家有关规定自动续期"替换了原来表述明确的"无偿自动续期"。
　　自然，对于政府来说，"按照国家有关规定自动续期"所包含的政策空间和操作空间都要大得多，但由此带来的不确定性也要大得多。在房地产行业当前微妙的形势下，这个不确定性带来的影响有可能是致命的。对于居民来说，明确"无偿自动续期"所赋予的预期，远比"按照国家有关规定自动续期"赋予的预期要强。明确的预期，更能稳定居民住房消费。
　　在我看来，"无偿"还是"有关规定"只是问题的表象，并没有涉及到问题的实质。问题实质之一是，政府的可持续收入来源问题。从政府角度看，目前公开的秘密是土地财政，个别地区的土地财政收入占到政府可支配收入的三分之一以上。但大家都知道，土地总量是有限的，土地财政的收入是不可持续的。按照现在的拍卖速度，下几届政府将面临无地可卖的局面。当70年大限到来后，如果土地无偿自动续期，政府一点政策回旋余地都没有。因此，"有关规定"这几个字，事实上为未来政府寻找新的财源预留了伏笔。问题实质之二是，居民产权的保护与房地产发展问题。在产权保护的强度上，使用权、转让权和收益权的强度要远大于所有权。"自动续期"实质上承认了居民对住宅及住宅依附土地的永久使用权。问题是，对于这个永久使用权，居民是否需要付出相应的保护成本？答案自然是肯定的。也就是说，居民在享受政府提供的财产保护服务时，需要支付相应的费用。由此以"有偿自动续期"的方式支付并非最佳方式，最佳的方式应该是连续性支付。
　　因此，超越问题争论的表象，实质在于处理政府与产权的关系。一方面，要解决好地方政府的可持续财源问题。要理顺中央和地方的财政关系，赋予地方政府稳定的税源。如果这个问题不解决，客观地说，即使有偿续期，也不能起到太大的作用。因为续期也是一次性行为，再续期还得再等70年。另一方面也要处理好居民财产保护问题。
　　协调两者的根本之道是，在明确住宅产权性质的基础上，尽快开征物业税。一方面，物业税可以为政府提供稳定财源。物业税随着住宅产权的存在而存在，而且不受年限制约。这对政府来说，是一个稳定的、可持续的收入源；可以在很大程度上减少无地可卖带来的财政冲击。另一方面，对于居民来说，交纳正常的物业税，也不会对购房与使用产生严重的负面影响，由此可以尽可能地降低对目前趋势不稳的房地产行业的冲击。因此，建议《土地管理法》在修订时，更多地考虑与财税改革相配套的举措。
　　从"无偿之争"可以再次看到，处于转型时期的中国，很多争论性的问题需要从体制角度来看，而不能从单纯的技术角度看。只有在改革中理顺了各方面的关系，才能真正地解决问题。

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