引子：

“今有广厦千万间，压得房地产商尽苦脸，风雨不动安如山”……如果杜甫穿越到今天，大概那首《茅屋为秋风所破歌》，就要被写成《楼市为库存所困歌》了。近日，中央经济工作会议将“去库存”纳入今年我国确定的五大经济任务之一。本期“思与辨”即聚焦“去库存”。

■ 主持人：尹传刚 （深圳特区报评论员）

■ 嘉 宾：匡贤明（中国<海南>经济改革发展研究院经济研究所研究员）

王京岚（知名经济学者）

张敬伟（察哈尔学会研究员）

“很多人没房”与“很多房没人”并存的现实困境，对于正处于城镇化加速进程中的我们是不利的

主持人：去库存主要是指去房地产高库存。请问房地产库存现状如何？原因何在？

匡贤明：当前我国库存最为严重的是房地产，过去几年高速的房地产开发，使得商品房待售面积不断增加。社科院财经战略研究院、社科院城市与竞争力研究中心日前联合发布的《中国住房发展报告2015-2016》显示，截至去年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存，即现房待售面积约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存，即在建待售面积35.7亿平方米，需要4.5年来消化。

这么多的高库存，很重要的原因是房地产被不少地方列为支柱产业，得到了地方层面的强力支持。一方面，房地产带动了土地销售，是地方获得级差地租的最终实现形式。没有房地产项目的开发，地方政府的土地财政难以持续；另一方面，房地产为地方贡献了大量税收。在缺乏主体税收的情况下，一些地方的收入与房地产销售直接挂钩。因此，尽管房地产过去十多年的发展，有需求方面的客观因素，即社会改善住房需求，但更有供给方面地方政府的刺激和支持。这些支持包括给予金融资源支持、土地开发容积率支持等。不客观看房地产库存的根源，就很难有效地去库存。

王京岚：算算账，现房库存去化周期高达23个月。这种“很多人没房”与“很多房没人”并存的现实困境，对于正处于城镇化加速进程中的我们是不利的。

张敬伟：可以肯定的是，楼市库存高是不争的事实，而且已经成为2016年政策面高度关切的五大任务之一。因而，对于库存量，有关方面还是要进行客观理性的分析，按照已建、在建、待建和不同线际城市的房地产情况，给出不同的库存量，“量身定做”去库存的方案。楼市高库存，是楼市繁荣时代的“成果”，也是粗放的大投资所致。因而，楼市也属于产能过剩。2008年后，4万亿大投资计划，除了投资于见效快的落后产能，也激发了地方政府“土地财政”的热情，向土地要收益，用房地产刺激经济增长。繁华过后，留下的或是“黑灯”的房子，或是钢筋混凝土的烂尾楼。这是高库存形成的直接原因。

全国商品房待售面积维持在高位，将带来多重负面影响

主持人：房地产高库存有哪些危害？

匡贤明：目前我国房地产市场泡沫已经较大，特别是中小城市风险突出。首先，中小城市房地产供给量超过需求量，商品房库存问题严重，风险化解能力较弱。其次，三四线等中小城市经济结构简单，更倚重房地产经济，对于房价下跌感觉压力大。再次，从购买力看，大部分中小城市最有购买力的人都会选择一线城市购买，导致一线房价率先反弹，但由此也有可能加快三四线城市房地产泡沫的破裂，引发“多米诺效应”。这个效应有可能是：房地产泡沫破裂、产能过剩风险→财政风险、金融风险→通货紧缩风险、经济失速风险。对此，需要予以高度关注。

张敬伟：房地产库存高，不仅仅是房子卖不出去那么简单。若是一般商品，库存积压，轻则导致资金难以回收，重则导致企业破产。中国房地产的高库存，不仅仅是房地产商经营不善，而且是有政府主导，金融机构深度参与。政府主导的大开发，造成地方债高企，地方债多由各类融资平台而来，形成大量银行呆账。此外，房地产高库存，也导致土地资源滥用、擅用，导致土地资源的浪费。

王京岚：全国商品房待售面积维持在高位，将带来多重负面影响。房企库存越大，累积的房地产金融风险越大。库存越大，贷款利息等财务成本就会与日俱增，最终的销售价格必须越来越高，才能覆盖成本。同时，捂盘越久，资金链断裂的可能性越大，一旦收入覆盖不了成本，房企将难以归还银行贷款、信托融资等债务，最终导致金融风险。

落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，对形成房地产市场需求、稳定市场预期有重要意义

主持人：中央经济工作会议对去库存进行了战略部署，将“化解房地产库存”明确列为2016年的五大重点任务之一。在这些政策措施的基础上，政府还可以怎么做？

匡贤明：对政府来说，要跳出供求看供求，更多地在体制机制上下功夫。比如：第一，加快剥离房地产与地方经济的过度关联。除了个别地区外，大部分地方的收入不应该与房地产直接挂钩，这就要求形成稳定的地方主体税种。这一条是对中央提出的最紧迫的需求。第二，加快土地制度改革，尤其是加快农村宅基地等流转，一方面减少地租级差，弱化地方政府发展房地产的动机；另一方面更重要的是让农民带着财产进城，实质性地增加农民收入，使其真正成为商品房的潜在购买者。否则，仅按农民工的一般收入，要让农民工成为购房主体，基本上行不通。

王京岚：从长期看，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。还要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

目前库存压力主要集中在三四线城市，而这些城市去库存不能仅依赖住房政策，还需要产业支持。否则，房地产政策效果有限。

张敬伟：中央说“要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。”其本质就是要通过户籍制度改革破除对农民工市民化的限制，使更多农民能够过上城市生活。但由于人口流向往往是经济发达城市尤其是一线城市，难消化的是三四线城市的高库存，因而如何通过政策引导，使农民工就近购房入户才是正理。至于让地产商“薄利多销”，也要政策引导，尤其是不能让地产商有不切实际的“救市”依赖，促其随行就市，降价销售。

文章载于：深圳特区报