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共有产权为“夹心层”创造住房希望

引子:近日,北京市住建委发布消息称,近日市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》。《办法》指出,共有产权住房,即政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。本期“思与辨”就该话题进行讨论。
 
主持人:尹传刚
嘉 宾:匡贤明(中国<海南>改革发展研究院经济研究所所长、研究员)
李长安(对外经济贸易大学公共管理学院教授、博士生导师)
张敬伟(中国人民大学重阳金融研究院客座研究员)
 
共有产权决定了这类房子在使用权和处分权上有相应的限制,因而可以最大限度地发挥“住”的功能
 
主持人:共有产权房的政策初衷是什么?
 
匡贤明:共有产权房的政策初衷是解决中低收入者住房难的问题,实现“居者有其屋”。随着我国城镇化进程的加快,越来越多的居民进入到城镇中,带来对住房的巨大需求。相当一部分中低收入者难以解决住房问题。高收入者可以通过市场价格购买,低收入者可以享受保障性住房,中间的“夹心层”就面临比较尴尬的局面。
因此,一些地方探索共有产权房,实质是政府通过让渡部分土地出让金收益,低价配售给符合条件的保障对象家庭。概言之,共有产权的政策初衷是解决部分中间群体的住房问题。
 
张敬伟:此举确实能够解决房价高企的难题,满足一部分人的安居梦。共有产权决定了这类房子在使用权和处分权上有相应的限制,因而可以最大限度地发挥“住”的功能,而祛除了“炒”的因素,这也符合中央提出的“房子用来住的,不是用来炒的”主调。
 
李长安:通过政府和个人共同出资的购房模式,部分“夹心层”的住房需求就能够得到有效的满足。共有产权房还可以抑制楼市的投机和泡沫。在共有产权的制度安排下,可以明确现有各类保障性住房中政府投入的权属及其定价规则,有效堵塞保障性住房的寻租及套利空间。这是因为如何处置共有产权房,政府和购房人都有发言权,如果是政府占多数份额的话,那么能不能卖、卖多少钱,政府都有更大的处置权。即便是政府的份额较少,在房屋处置过程中也有权利表达意见和提出建议。
 
对地方政府来说,产权共有是通过市场方法解决房价过高问题的一个重要方式,值得肯定
 
主持人:您如何看待“产权共有”?
 
匡贤明:从部分群体来看,由于地方政府让渡了部分产权,使得销售价格会明显低于市场价格,对解决这部分群体的住房问题确有一定的作用。对地方政府来说,产权共有是通过市场方法解决房价过高问题的一个重要方式,值得肯定。但是,对希望通过共有产权解决住房问题,恐怕还需要保持清醒认识。这仍然没有改变现行房地产市场运行的机制,即政府垄断一级土地市场,零售给开发商进行房地产开发。
 
具体来看,第一,产权共有同样会面临房地产价格上涨的压力,而且这个上涨压力是与土地供给直接挂钩,可能会有内在的上涨机制。第二,共有产权房的交易与流转受到限制。大部分城市的做法是5年内购买政府产权,按原价;5年后购买政府产权,按市场价。在一个比较稳定的市场中,这个做法是合理的,但我国正处于转型时期,价格波动比较大,这个做法有可能带来隐患与纠纷。第三,解决住有所居的问题,根源上还是要依靠市场力量。如果管理不当,很容易出现共有产权的寻租者。
 
张敬伟:共有产权房,可以有效地化解房价高企,缓解公众的购房压力,解决安居难题。因而,它是值得一试的好政策。但是,房地产市场的主流依然是商品房为主,其他政策性的保障房只是补充。因而,共有产权房的“补充”作用,能否充分发挥,达到政策设计的初衷,还有待市场检验。但是有办法总比没有办法好,如果北京践行到位,效果很好,那么就可以在全国有序推行。只要符合法规规范,又对市场起到正面引导且能切实改善民生安居诉求的,都可以尝试。
 
李长安:住房的产权共有,类似于“股份制住房”。由于产权共有,那么住房的所有权、使用权、处置权等均按照出资份额进行划分。即便购房人是追求利益最大化的“经济人”,但由于政府的“中性利益”甚至是“利益让渡”者角色,就有可能使得住房的投机活动得到很大的抑制。比如几乎所有的共有产权房试点城市都提出,该类型住房是政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,五年内不可转让出租,政府与购房人按比例共有产权的政策性商品住房。
 
推行共有产权房,需解决效率问题、公平问题和利益博弈难题
 
主持人:推行共有产权房,需解决好哪些问题?
 
李长安:理论上来说,住房的私有产权应该是最有效率的。在共有产权情况下,住房的性质就不是私有,而变为了共有。因此,如何处理好住房市场的效率与公平的关系,是建立共有产权房制度必须要解决的首要问题。政府资金从何而来,则是共有产权房能不能实现、能在多大程度上实现的前提。目前提出的方案包括政府土地出让金的让渡、地方财政补贴以及发行相应住房债券等,但在具体实施过程中如何操作,如何化解地方财政困难与土地财政依赖的矛盾,还需要继续探索和实践。
 
张敬伟:首先是效率问题。共有产权房是由政府给政策,建设单位开发建设,但是政策能够给到何种地步,才能让建设单位有兴趣开发建设共有产权房,考验着政府智慧。更重要的是,如果政府提供的政策没有足够的吸引力,建设单位对开发建设共有产权房也会意兴阑珊。只有政府提供的政策和开放建设单位的利益实现平衡,才能解决建设共有产权房的效率问题。
其次是公平问题。 共有产权房的实施必须做到公平公正,如果在执行过程中造成“资源错配”,那么共有产权房的政策就会变味。
第三是共有产权房的利益博弈难题。特别是未来的入市处分中,可能面临着物权分割的难题。如何避免可能的产权纠纷,共有产权房的政策设计还需充分考虑到各种因素。
 
匡贤明:需要解决的核心问题有几个,一是明确共有产权房的有限目标。共有产权房只为解决部分群体居住问题,其目标有限,不能扩大化,避免给房地产市场带来扭曲。二是共有产权房的供给问题。共有产权房本质上是让利于民,如何让地方政府有动力增加土地供给,这是需要解决的问题。三是管理问题。什么人群符合申请条件,审核过程是否公开透明,这是共有产权房面临的直接挑战。四是共有产权中居民产权部分的交易与转让问题。如果居民退出了,如何继承、如何转让等,都需要有明确的规定。否则,容易出现纠纷。
 
文章载于《深圳特区报》



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