共有产权为“夹心层”创造住房希望-经济学小子-财新网

引子：近日，北京市住建委发布消息称，近日市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》。《办法》指出，共有产权住房，即政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。本期“思与辨”就该话题进行讨论。

主持人：尹传刚

嘉宾：匡贤明（中国<海南>改革发展研究院经济研究所所长、研究员）

李长安（对外经济贸易大学公共管理学院教授、博士生导师）

张敬伟（中国人民大学重阳金融研究院客座研究员）

共有产权决定了这类房子在使用权和处分权上有相应的限制，因而可以最大限度地发挥“住”的功能

主持人：共有产权房的政策初衷是什么？

匡贤明：共有产权房的政策初衷是解决中低收入者住房难的问题，实现“居者有其屋”。随着我国城镇化进程的加快，越来越多的居民进入到城镇中，带来对住房的巨大需求。相当一部分中低收入者难以解决住房问题。高收入者可以通过市场价格购买，低收入者可以享受保障性住房，中间的“夹心层”就面临比较尴尬的局面。

因此，一些地方探索共有产权房，实质是政府通过让渡部分土地出让金收益，低价配售给符合条件的保障对象家庭。概言之，共有产权的政策初衷是解决部分中间群体的住房问题。

张敬伟：此举确实能够解决房价高企的难题，满足一部分人的安居梦。共有产权决定了这类房子在使用权和处分权上有相应的限制，因而可以最大限度地发挥“住”的功能，而祛除了“炒”的因素，这也符合中央提出的“房子用来住的，不是用来炒的”主调。

李长安：通过政府和个人共同出资的购房模式，部分“夹心层”的住房需求就能够得到有效的满足。共有产权房还可以抑制楼市的投机和泡沫。在共有产权的制度安排下，可以明确现有各类保障性住房中政府投入的权属及其定价规则，有效堵塞保障性住房的寻租及套利空间。这是因为如何处置共有产权房，政府和购房人都有发言权，如果是政府占多数份额的话，那么能不能卖、卖多少钱，政府都有更大的处置权。即便是政府的份额较少，在房屋处置过程中也有权利表达意见和提出建议。

对地方政府来说，产权共有是通过市场方法解决房价过高问题的一个重要方式，值得肯定

主持人：您如何看待“产权共有”？

匡贤明：从部分群体来看，由于地方政府让渡了部分产权，使得销售价格会明显低于市场价格，对解决这部分群体的住房问题确有一定的作用。对地方政府来说，产权共有是通过市场方法解决房价过高问题的一个重要方式，值得肯定。但是，对希望通过共有产权解决住房问题，恐怕还需要保持清醒认识。这仍然没有改变现行房地产市场运行的机制，即政府垄断一级土地市场，零售给开发商进行房地产开发。

具体来看，第一，产权共有同样会面临房地产价格上涨的压力，而且这个上涨压力是与土地供给直接挂钩，可能会有内在的上涨机制。第二，共有产权房的交易与流转受到限制。大部分城市的做法是5年内购买政府产权，按原价；5年后购买政府产权，按市场价。在一个比较稳定的市场中，这个做法是合理的，但我国正处于转型时期，价格波动比较大，这个做法有可能带来隐患与纠纷。第三，解决住有所居的问题，根源上还是要依靠市场力量。如果管理不当，很容易出现共有产权的寻租者。

张敬伟：共有产权房，可以有效地化解房价高企，缓解公众的购房压力，解决安居难题。因而，它是值得一试的好政策。但是，房地产市场的主流依然是商品房为主，其他政策性的保障房只是补充。因而，共有产权房的“补充”作用，能否充分发挥，达到政策设计的初衷，还有待市场检验。但是有办法总比没有办法好，如果北京践行到位，效果很好，那么就可以在全国有序推行。只要符合法规规范，又对市场起到正面引导且能切实改善民生安居诉求的，都可以尝试。

李长安：住房的产权共有，类似于“股份制住房”。由于产权共有，那么住房的所有权、使用权、处置权等均按照出资份额进行划分。即便购房人是追求利益最大化的“经济人”，但由于政府的“中性利益”甚至是“利益让渡”者角色，就有可能使得住房的投机活动得到很大的抑制。比如几乎所有的共有产权房试点城市都提出，该类型住房是政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，五年内不可转让出租，政府与购房人按比例共有产权的政策性商品住房。

推行共有产权房，需解决效率问题、公平问题和利益博弈难题

主持人：推行共有产权房，需解决好哪些问题？

李长安：理论上来说，住房的私有产权应该是最有效率的。在共有产权情况下，住房的性质就不是私有，而变为了共有。因此，如何处理好住房市场的效率与公平的关系，是建立共有产权房制度必须要解决的首要问题。政府资金从何而来，则是共有产权房能不能实现、能在多大程度上实现的前提。目前提出的方案包括政府土地出让金的让渡、地方财政补贴以及发行相应住房债券等，但在具体实施过程中如何操作，如何化解地方财政困难与土地财政依赖的矛盾，还需要继续探索和实践。

张敬伟：首先是效率问题。共有产权房是由政府给政策，建设单位开发建设，但是政策能够给到何种地步，才能让建设单位有兴趣开发建设共有产权房，考验着政府智慧。更重要的是，如果政府提供的政策没有足够的吸引力，建设单位对开发建设共有产权房也会意兴阑珊。只有政府提供的政策和开放建设单位的利益实现平衡，才能解决建设共有产权房的效率问题。

其次是公平问题。共有产权房的实施必须做到公平公正，如果在执行过程中造成“资源错配”，那么共有产权房的政策就会变味。

第三是共有产权房的利益博弈难题。特别是未来的入市处分中，可能面临着物权分割的难题。如何避免可能的产权纠纷，共有产权房的政策设计还需充分考虑到各种因素。

匡贤明：需要解决的核心问题有几个，一是明确共有产权房的有限目标。共有产权房只为解决部分群体居住问题，其目标有限，不能扩大化，避免给房地产市场带来扭曲。二是共有产权房的供给问题。共有产权房本质上是让利于民，如何让地方政府有动力增加土地供给，这是需要解决的问题。三是管理问题。什么人群符合申请条件，审核过程是否公开透明，这是共有产权房面临的直接挑战。四是共有产权中居民产权部分的交易与转让问题。如果居民退出了，如何继承、如何转让等，都需要有明确的规定。否则，容易出现纠纷。

文章载于《深圳特区报》

话题：