要促进房地产行业良性发展，重要的是能客观独立分析房地产行业问题的根源，尤其是打破社会上一些传播甚广却似是而非的判断。比如其中的一个说法：房地产已经“绑架”了中国经济，“绑架”了政府。在这个说辞之下，房地产行业的一些从业者，从开发商到中介，似乎都有“挟天子以令诸侯”的能力；在房价、房租不断上涨的背景下，都成了历史的罪人。

 

　　果然如此吗？值得怀疑。至少以下几个问题值得深思。

 

　　首先，房地产没有能力“绑架”政府。

 

　　绑架，逻辑上一定是资源优势方对资源劣势方的行为。一个没有枪的人，是不可能绑架持枪者的。在房地产行业，开发商与中介，相对消费者来说是强势一方；但相对政府来说，却未必。不少学者都同意，我国经济增长实质是政府主导下的增长。政府在多方面控制着土地、资金等重要要素的配置。

 

　　作为国民经济的一个支柱行业，房地产发展岂能离开土地、资金等资源要素而做无米之炊？在政府主导模式下，房地产发展又岂能离开政府的政策支持？因此，相对强势的政府来说，房地产是一个弱势行业，和其他行业没有本质区别。要说“绑架”，也只存在政府“绑架”房地产的可能，而绝无房地产“绑架”政府的可能。说房地产“绑架”政府，无非是为政府在某些方面的缺位和某些方面的越位寻找一个借口，找个替罪羊罢了。

 

　　其次，“恐怖平衡”是政府与房地产关系的典型刻画。

 

　　说房地产“绑架”不了政府，并不是说房地产对政府没有影响力。事实上，房地产行业直接关系到各级地方政府的财政收入，土地出让、交易税费等，是支撑地方政府财力的重要基础。例如，2009年土地出让金达到1.59万亿。因此，无论是公开报道还是实地调研都可以发现，几乎没有哪个地方政府愿意承认自己辖区内房价过高，都认为自己的发展空间可以允许更高的房价。从这个角度看，社会认为房地产“绑架”了政府，倒不是完全没有道理。但逻辑上“被绑架者”以“绑架者”的角色出现，恰恰反映了政府与房地产关系呈现出“恐怖平衡”的特征：地方政府离不开房地产；房地产也离不开政府。房价在两者相互依赖中呈现螺旋上升的态势。

 

　　而实际上，房地产正处在“民生导向”与“GDP导向”的十字路口。细究下去，各级政府把房地产作为发展的重点，根源仍然在于政府主导经济增长，一些地方政府仍然把做大经济总量作为实际的工作导向，怎么做大投资怎么来。因此，投资乘数大的房地产行业自然就成了各级政府做大GDP总量的法宝。发展房地产，成为做大经济总量的捷径。

 

　　但房地产的本质，却不是作来做大经济总量的，它是用来满足社会住房需求的。无论是保障性需求还是改善需求，甚至包括投资性需求，都是社会合理合法的需求。政府的导向应该是考虑如何满足不同层次的需求。政府过于强调房地产在GDP增长中的作用，很容易带来两方面的问题。一是保障性住房供给不足，低收入者的不满日增。二是由于政府控制着土地资源，市场化的商品住房供给也将不足，房价不断攀升，中等收入者的不满也日增。

 

　　因此，当前的房产地发展正处于十字路口。这不在于房地产如何发展，而在于政府戴什么眼镜来看这个行业。带上民生的眼镜有一种发展思路；戴上GDP的眼镜又有一种发展思路。何去何从，社会呼声已有反映。

 

　　最后，必须警惕“损有房者以利无房者”的思路。城市化的快速推进，将让房地产在国民经济中发挥越来越重要的作用。如果未来5年的城市化率年均增长1个百分点，每年新增城市居民将达到1300万人左右。保障性住房短缺以及商品房价格不断上涨，无疑会对城市化带来负面影响。因此，适应城市化趋势，让“居者有其屋”，还得大力发展房地产。

 

　　但是，从当前社会争论房地产的某些情绪和言论看，必须防止以损害有房者利益来保障无房者基本住房权利的思路。尽管在道义上难以接受，但有房者没有义务来保障无房者权利。这个义务天然属于各级政府。通过加大有房者持有成本来加大市场供给的做法，最终只会让这些成本转嫁到租房者或二手房购房者身上。房地产的发展，根本上还是要走“帕累托改进”的道路，有人受益而无人受损。而要走这条路，在政府自身改革没有实质性突破之前，只怕会荆棘重重。

 

《南都周刊2010年度第30期》 http://www.nbweekly.com/Print/Article/10905_0.shtml