2010年1月22日发表于《时代周报》

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    当前，社会关注的焦点问题是物业税。是否开征，如何开征等成为争论的焦点。但从制度分析角度看，物业税还远没有走到技术细节上争论的层次。

    巨大缺口推动房价上涨

    提出物业税的根源，不外乎希望调控过高的房价，使房价快速上升的势头有所缓解。但能否达到这一目标，却需要逐条分析房价上涨的制度性因素。从现实情况看，房价上涨的制度性因素至少包括以下几个方面：

    我国正处于城市化快速发展的时期，这客观上对土地提出了更大的需求。但由于城乡二元的土地制度，农村大量土地、尤其是宅基地难以进入城市开发。这使得有限的城市土地承担着越来越多的住房需求，住房价格由此上涨。

    当前我国住房制度实质上仍然是典型的二元体制。一元是纯市场化供给，即通过市场解决住房问题；一元是半福利化供给。后者以各级政府机关、事业单位最为典型。二元住房体制客观上促进了住房的价格上升。一方面，半福利化的供给，使相当一部分人，能够以低于市场的价格获得福利，既造成社会不公，又使这部分节约出相应的购买力流向体制外。

    同时，由于垄断的根深蒂固，住房已经成为资本品。任志强说，“当住房价格下降时，你还敢买吗？”其潜在的含义是，住房已经成为资本品，是用于保值增值的。庞大的社会资本只能在房地产和股市等有限的空间内投资。
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    此外，地方政府的财政结构，决定地方政府只能依赖于土地财政。

    另一个引人注意的是，住房的供求结构。这是一个技术性的问题，只是以上问题的一个集中体现而已。这一点可以从我国的家庭数量和商品房存量比较得出。2008年我国家庭户均人口3.16人，折算城镇家庭共有1.9亿户；1997-2008年我国商品房销售总面积为39亿平方米，按当前我国户均60平方米算，住房存量为0.65亿套。这还是比较乐观的估计，不考虑一户多套的情况，也不考虑城市化进程带来的家庭数量的增多。供求缺口依然巨大。

    物业税或推房价上涨

    从上述因素看，开征物业税是有作用的，但把调控住房价格的大部分希望寄予物业税，即便不考虑许多专家提到的技术问题（如标准、征收方式等），恐怕也是不现实的。

    一方面，开征物业税是极有必要的。从微观上说，它是扭转开发商盈利模式的一个切入口；从宏观上说，它是理顺中央地方财政关系的一个必要条件。物业税最大的作用在于理顺中央地方关系，使地方政府获得稳定的财源，降低地方政府对土地财政的依赖。有学者评论说，极有可能出现的情况是，地方政府既收到物业税，又收取土地出让金。这个担心是可以理解的，但开征物业税可以为降低地方政府对土地的依赖开辟新的途径。换言之，如果物业税不开征，地方政府不可能摆脱土地财政。

    另一方面，对物业税的作用不能估计过高。物业税很难解决另外四个问题：城乡二元的土地制度；二元化的住房供给制度；国进民退式的垄断；供求结构的巨大反差。这几个问题影响下的住房价格上升，是很难通过物业税来调控的。很有可能出现的情况是，物业税开征后，住房价格反而上升。

    结构性改革必不可少

    对抑制房价过快上涨，不少专家从不同方面提出了相关的建议。系统性的结构改革必不可少。例如，一是推进土地制度改革。在保障18亿亩土地红线的基础上，更多地盘活农村宅基地，既增加农民的财产性收入，又增加城市可供开发的土地。二是进一步推进市场化改革，打破二元的住房供给体制。在增加廉租房、经济适用房的同时，杜绝所有福利性分房。三是打破垄断，使社会资本可投资的领域大大拓宽。需要改变当前流动性过度集中在局部领域的现象。