2009-10-29发表于《时代周报》第50期

我国30年改革开放的历程表明，任何一项改革，离开政府自身改革，都难以达到预期效果。以房改为例，随着二次房改的呼声不断高涨，在争议纷纷中，尤其需要清醒地回顾历史演变，找到当前问题的根源。

去掉所有的枝节，第一次房改实质上就是走市场化的道路，通过市场机制调动资源，配置资源。

制度红利基本耗尽

第一次房改效果如何？如果从存量角度看，是成功的，当时在职的国家职工，差不多都享受到了房改的好处。但第一次房改并没有解决劳动力增量住房问题。当前中国住房问题之所以尖锐化，不是因为存量劳动力的住房问题，而是因为增量劳动力的住房问题。由于城市化进程加快，新增劳动力规模庞大，住房需求持续攀升。最终表现为房价上涨过快，并且远远超出了大部分家庭的购买能力。从这个角度看，尽管第一次房改方向正确，但运行到目前，制度红利基本耗尽，弊端凸显。

要进一步释放制度红利，出路当然在于进一步改革，解决第一次房改遗留的问题。在供给方面，第一次房改市场化程度不高。房地产成品的开发、销售已经市场化，但房地产赖以发展的土地，却还没有市场化，并且成为地方政府预算外财政收入的主要来源。这种典型的土地财政，使房地产市场化程度大打折扣。在需求方面，保障化程度不足。经济适用房已成鸡肋，地方政府食之无味，中央政府弃之不舍。加上基础制度严重滞后，保障性住房体系并没有达到预期目标。

更重要的问题是，市场化程度不高和保障化程度不足的问题混杂在一起，使问题复杂化。强调保障性不足的，往往希望扩大政府职能。这一措施的实施肯定会严重打击房地产商的开发积极性，直接后果是降低房屋供给总量，最终短缺以另外形式出现。而强调市场化不足的，则希望不顾一切地推进市场化进程。这以房地产商为代表。尤其是“不为穷人盖房”的观点，应当是市场派的宣言。但这没有考虑到社会承受能力，持续高涨的价格，最终伤害的是国民经济的可持续性。

政府需自我改革

事实上，市场化程度不高和保障化程度不足并存，是构成硬币的两个方面。在理清了房地产领域需要解决的问题后，二次房改最需要的，其实是简单化的改革思路。这个思路的核心是两条。一是以鼓励资源进入、扩大供给为目标的提高市场化程度，但重点不是开发和销售环节的市场化，而是土地要素的市场化，由此实现供给机制的简单化和高效化。二是以提高居民消费能力为目标，实现住房保障机制的简单化。但这两者，都直接取决于政府职能的转变，取决于政府自身建设进程。如果没有这个前提，二次房改不可避免地在实践中变形走样。

第一，打破土地供给的垄断，提高土地市场化程度，放宽某些房源入市的限制。为此，需要在新一轮财税体制改革中理顺中央地方关系，在清晰界定各级政府事权的基础上划分财力。只有这样，才能稳定地方政府预期，转变地方政府职能。

第二，提高住房的保障化水平。上策是，针对居民收入水平，对收入低于一定水平的居民发放对应数额的住房券，然后完全实现市场自由配置。中策是，政府直接采购新开发商品楼，作为保障性住房，固定用于出租。最最下策是，政府通过国有企业跑马圈地，自己建房。

第三，政府理念需要做调整，政府利益需要得到约束。无论是提高市场化程度还是提高保障性程度，都取决于政府怎么给房地产市场定位。应当说，如果不能跳出GDP的范畴思考，房产地永远无解。在政府利益方面，需要尽快打破政府利益，使政府真正成为公共利益的代表。

因此，不管采取什么政策，转变政府职能更是必须的。可以说，如果没有政府的自我改革，“N次房改”最终只会空留唏嘘！

http://time-weekly.com/2009/1028/wOMDAwMDAwNDIwOQ.html