2009年04月23日15:00 来源：时代周报

    房地产市场的持续低迷,对各方来说都是不利的消息。一些地方政府甚至希望通过政府公布商品房的成本,以此希望增加市场的透明度,鼓励居民购房。华远集团总裁 任志强 还振振有词地说,与其他商品价格上涨幅度以及工资相比, 房价等于没有涨。

公布的商品房成本是否真实值得怀疑。商品成本由生产要素成本构成。在市场经济条件下,由于企业情况各异,议价能力不同,不同企业生产要素的成本并不相同,由此导致产品成本必然不同,甚至有非常大的差别。对于房地产开发商来说,大型开发商批量生产,其生产成本与一般开发商的小规模生产成本必然有明显不同。具体到每一个企业的每一个项目,成本都是千差万别的。其差距可能远比我们想象的要大。尽管某地区政府公布的商品房成本有一个最高和最低的价格区间,但仍然值得怀疑。一方面,区间太大,说商品房成本在100-10000元,这样的成本公布没有意义;另一方面,区间太小,犯错的概率将会大大增加。

公布商品房成本在很大程度上不利于竞争。政府公布商品房成本,最主要的目的是告诉消费者,商品房价格并不高,可以购买了。其潜台词是,售价要建立在成本的基础上,商品房的售价一定要高于商品房成本。可是,天底下哪有商品销售价必然高于成本的现象?如果这样,价格机制的调节作用从何谈起?市场竞争的优胜劣汰从何谈起?成本对消费者来说并不重要,重要的是售价和购买欲望。因此,从这个角度看,公布商品房成本,有误导之嫌和干预市场竞争之嫌,可能使一些本应被市场淘汰的企业继续存在。

政府、市场关系错位

公布商品房成本,不能抓住这个行业的本质问题。作一个简单的逻辑推理,房地产行业之所以引起各方面的广泛关注,是因为消费者觉得这个行业价格太高,是暴利行业;而生产者认为价格并不高,是微利行业。如果从这个角度出发,公布成本似乎抓住了问题的根本。我们姑且认为公布的成本可信,其中 土地 成本费用比重比较大;此外也有资料表明,成本中交纳给政府的相关费用占了相当大的比重。由此,我们可以推测出,在房地产行业中,政府应该是最大的受益者之一。这可以部分解释政府为什么热衷于通过公布商品房价格以促进商品房销售的行为。但这扭曲了政府在这个行业的定位,使政府与市场的关系出现错位。利润低不低,并不是政府说了算,而是由市场说了算。即便某个企业不幸是负利润,政府也没有义务去帮助它。因此,这个行业的本质问题,是政府的定位问题。

调整成本的结构比公布成本的多少更重要。公布商品房绝对成本意义不大,并不是说政府在这个行业中没有作为。政府的作用是通过有效地调整自己的经济行为,理顺与市场的关系,使商品房的成本结构最优化。这个最优化并不是一个固定的值,而是在市场竞争中,开发商自发形成的一个合理的成本构成。

http://news.msn.soufun.com/2009-04-23/2535688_2.html