引子：

近日，多家媒体报道，我国正由主管部门牵头进行被称为“二次房改”的住房制度顶层设计。据悉，此次改革重点将放在完善住房保障之上，目标是建立市场与保障相结合的住房体系，对低收入家庭推出“政府主导、市场参与”的住房保障体系。这是自1998年启动住房体制改革近20年之后，我国再一次对住房体制进行深化改革。

■ 主持人：尹传刚 （深圳特区报评论员）

■ 嘉 宾：匡贤明（中国<海南>改革发展研究院经济研究所所长、研究员）

李长安（对外经济贸易大学公共管理学院教授、经济学博士）

张敬伟（察哈尔学会研究员）

住房改革出现了过度市场化的倾向

主持人：1998年，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这是我国的第一次住房改革，实现了城镇职工从福利分房到通过市场解决住房问题的重大转变，房地产市场基本形成。这种改革释放了巨大的生产力，但也带来了不少问题，比如，房价急速走高，低收入居民购房愈加艰难，部分热点城市涨幅大幅超过居民收入增长速度。虽经多次调控，却效果不彰。为什么会产生这种后果？

匡贤明：商品房房价上涨过快，客观上有供需两方面的原因。在需求方面，过去20年是我国城镇化快速发展的时期，城镇化率从1998年的33.35%提高到2014年的54.8%，提高了整整20个百分点，人口规模增长了3.3亿人。即使不考虑家庭规模缩小的因素和人均住房面积增长因素，在取消福利分房后，这些新增城镇人口的住房需求是相当巨大的。但更重要的原因在于供给因素，尽管我国商品房实现了价格由市场决定，但商品房所依赖的土地却被高度管控、容积率被高度管控。尤其在地方土地财政模式下，土地供给被人为控制。这客观上使得商品房供给赶不上需求增长。这些因素加起来，使得商品房价格尽管有所波折，但呈现不断上涨趋势。

李长安：和教育、医疗等一样，住房改革也出现了过度市场化的倾向。无论是房地产开发企业还是地方政府部门，无不以最大利润或最高税费收入为目标，使得地价和房价出现了螺旋式的上升。在房企与地方政府实现所谓“双赢”的背后，就是民众不得不承担更高的房价，以及数量众多的低收入阶层无奈地“望房兴叹”。

加大政府保障房建设的考核力度

主持人：如何看待“二次房改”纠正重市场轻保障模式，以及建立市场与保障相结合的住房体系的目标？

李长安：很显然，低收入阶层靠市场化的手段是不可能解决的。即使是中等收入阶层，在当前经济下行压力增大，收入增速减缓的情况下，如果没有相应的扶助措施，也有相当多的人圆不了住房梦。由此可见，尽快实行“二次房改”，建立市场与保障相结合的住房体系，是十分必要和紧迫的。

匡贤明：这个目标无疑是改革的基本方向，厘清政府与市场边界，强化政府保障基本住房的职能，使政府的归政府，市场的归市场。现在两方面的倾向值得注意：一是过去地方政府在保障性住房上的责任并没有到位。另一个倾向是保障性住房建设由政府一手包办，忽视了市场的力量。政府承担保障性住房的责任，关键在于保障低收入者的居住权，但并不意味着政府直接投资去建房。

张敬伟：“二次房改”纠正重市场轻保障模式当然是切中问题根本，但更重要的是正本清源，即厘清市场和保障边界，由市场主导的完全交付市场，由政府保障的要落实到位。这里须明确三点，一是顶层设计要明确中国住房保障体系，借鉴香港公屋和新加坡租屋，建设中国特色的安居体制；二是加大政府保障房建设的考核力度，将保障房建设和地方政绩结合起来；三是确保保障房用地和资金投入，确保建设质量。

充分发挥市场“无形的手”与政府“有形的手”两种调节力量

主持人：被称为“二次房改”的顶层设计尚未完成最终的政策文本，但思路已然清晰可见，就是要用“保障”和“市场”两条腿走路，以确保房地产业健康稳定发展。对此，你们有何建议？

李长安：首先，必须加快政府职能的转变，从“建设型政府”转变为“服务型政府”。只有政府角色转变了，不以片面追求GDP为政绩目标，不是以土地财政作为其主要收入来源，那么地价与房价的螺旋上涨动力就会消减。其次，加快保障房建设的步伐，明确保障房的功能和定位。只有牢牢区分住房的市场化属性和保障性属性，充分发挥市场“无形的手”与政府“有形的手”两种调节力量，才能满足各个收入阶层的民众需要。

匡贤明：在保障性住房成为基本公共服务后，各级政府客观上比较重视保障性住房建设，相关投资力度也比较大。政府关注的重点应该从关注建多少套房转向关注有多少低收入者能够享受到基本住房服务。我的建议是，政府要从侧重保“房”转向侧重保“人”。在保“人”上，更多地采取住房券的形式，使低收入者可以按需选择相应的住房并获得相应补助，超出部分自行承担；在保“房”上，在保障性住房达到一定存量规模后，更多地利用市场的力量，鼓励市场开发多档次的商品房。这样，既可以实现财政资金的高效使用，又可以促进房地产市场的健康发展。

张敬伟：该政府保障的安居工程，政府难辞其责，必须好好落实，让那些无房可居的弱势群体租得起房、买得起房和住得起房。该市场配置的商品房，应该沿着市场的路径前行。在购买环节，可通过财税政策调整（如征收房产税）、利率政策和公积金提取等方式，以及不动产统一登记新政策等，实现商品房经济功能和购房者个体权益的最大化。